前回述べたように、遊休地にアパートを建設することは、メリットが大きいのですが、一方でこの方法で失敗している方も大勢いますので注意が必要です。一番のポイントは、将来に渡って確実な入居が期待できるかどうかです。そのためには、まず立地条件を確認する必要があります。立地が悪い場合、新築の時はある程度入居が確保できても、建物が古くなってくると、だんだんと空き室が増えてくることになります。１ルームのアパートやマンションであれば、基本的には駅から１０分以内でないと入居が難しくなります。また、都心から３０分以上かかる駅も、競争上だんだんと不利になってきます。したがって、アパートを建てる際は、将来も確実に入居が見込める立地かどうかを冷静に判断する必要があります。
一番危険なのは、ハウスメーカーの言うことをそのまま聞いて、アパートを建設してしまうことです。特に近隣に同じような遊休地が多い地域は要注意です。ハウスメーカーは、その近隣に対しても営業をかけて、アパートを建設させますので、近隣に新築の類似のアパートがどんどん出来て、建物が古くなってくるとどんどん入居が難しくなります。
これに対して、ハウスメーカーは、家賃保証だから大丈夫ということをうたい文句にしています。しかし、気を付けなければいけないことは、家賃保証というのは将来も同じ家賃を保証しているわけではないという点です。入居が難しくなると、契約更改のたびに、家賃が下がってくることになります。さらに、ハウスメーカーは年数が経ってくると、リフォームを勧めてきます。これがまた、かなりの費用が発生してしまうことになりますし、このリフォーム料金が一般にハウスメーカーは高額になります。
これらの結果、年を経るごとに採算が悪化してきて、最後には借入金の返済が難しくなって、土地と建物の両方を手放すことになってしまうことになります。このようなことが発生しないように、ハウスメーカーの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の判断で空き家率や家賃下落率を考慮しても将来の借入金の返済に問題がないことを確認した上で、アパート建設を決断することが重要です。
また、周辺環境の調査も欠かせません。交通の利便性、学校や病院、スーパーなどの生活インフラの有無、また騒音や治安といった点も重要です。ターゲットとする入居者層（単身者、ファミリー、学生など）によって、必要とされる設備や間取りが異なるため、それに応じた設計を行うことが求められます。
さらに、アパート経営における資金計画も重要です。自己資金の割合やローンの借入条件、返済計画に加え、将来の収支シミュレーションも行いましょう。固定資産税や修繕費、空室リスクを含めた長期的な収益計画を立てることで、経営の安定性を高めることができます。
もし、この計算方法等がわからないようであれば、気軽に当事務所に相談していただければと思います。
