Ａ：もちろん、不動産投資にはリスクがあります。最大のリスクは、空き家リスクです。したがって、相続対策で購入する不動産は、空き家リスクができるだけ少ない東京23区内の物件や駅から近い物件等の立地の良い物件を選ぶことが重要です。
次のリスクは、家賃下落リスクです。賃貸物件は年数が経つと賃貸料も値下がりします。したがって、不動産投資を行う際には、ある程度の値下げは見込んで計画を立てることが重要です。現在の家賃で借入金の返済がギリギリなような計画を立ててしまうと将来家賃が下がってきた時に、返済が出来なくなってしまいます。不動産投資の計画を立てる際には、将来の家賃の値下げを見込んで計画を立て、家賃が下がってきた時でも問題なく借入金の返済が出来るようにしておく必要があります。
もう一つのリスクは、多額な修繕費が掛かるリスクです。築20年ぐらいの物件で今まで一度も大規模修繕を行っていない物件などは、購入直後に大規模な修繕が発生する可能性があります。これを防ぐためには、購入する物件の過去の修繕履歴なども確認した方が良いでしょう。行うべき修繕が行われていない物件を購入する場合などは、購入金額を修繕費の分値引いてもらい、その値引き分で修繕を行うなどの工夫が必要になります。
次に最近特に考えなくてはいけないリスクが金利上昇リスクです。ひと昔前までは、低金利が続いていましたので、あまり金利リスクを考えなくても良かったのですが、最近は金利が上昇してきていますので、金利の上昇が不動産経営にも大きな影響を与えるようになってきました。例えば、3億円を銀行から借りている場合に、金利が1％から2%に上昇したとすると、年間で払う利息は300万円から600万円に上昇します。そうすると不動産経営上は300万円利益が減ることになりますので、大きな影響があると言えます。これに対する有効な対策は難しいのですが、資金に余裕があれば、借入金を返済して払う利息を減らすことが出来ます。これが難しい場合には、家賃を値上げして利益を増やすことなどを考える必要があると思います。
あと入居者管理上のリスクも考える必要があります。具体的には、家賃滞納、騒音、設備の破損、近隣トラブルなどが発生することがあります。これらの対応は厄介なこともありますので、出来れば間に不動産管理会社に入ってもらって対応するのが良いと思います。この時に、管理会社自体の対応力や経営状態も確認しておいた方が良いでしょう。
それから、災害リスクも考えておく必要があります。水害などが発生すると、1階が水に浸かってしまい、大規模な修繕が発生してしまうこともあります。これらに関しては、自治体からハザードマップが出ていますので、自分の物件はどのような災害リスクの可能性があるかを事前に把握しておく必要があります。保険に入っておくことも有効になる場合もありますが、保険の種類によってどのような災害まで対応してもらえるかが決まりますので、保険に入る時はよく調べておくことが重要です。
以上述べたように不動産投資は確かにリスクはありますが、どのリスクもある程度見込めるリスクなので、計画を立てる際にこれらのリスクを事前に十分に検討し対策をとっておくことが重要です。
当事務所では、このような物件の選定および計画の策定について、これらのリスクをきちんと考慮した計画を作成しますので、ぜひお気軽に相談していただければと思います。
