収益不動産を子供に贈与しておくと、そこから産み出される収益を子供のものにでき、所得税が軽減できる場合があります。
これを検討する場合には、親と子供でどちらの所得を増やした方が得か（一般には、所得の少ない方を増やした方がよい。）をよく考えてください。
相続だけを考えると、親が持ったままにして、貸家建付地評価を使った方がよいことか多いですが、所得税、相続税を総合的に判断すると、子供に資産を渡した方が得の場合が多いです。
したがって、相続まで十分な時間がある場合には、所得税の効果を重視して子供への生前贈与を選択するケースが多く、相続まであまり時間がないと想定される場合には相続対策を重視して、親が持ったままにすることが多いです。
一般的に生前贈与を行った方が良い場合は以下のとおりです。
① 将来値上がりが見込まれる不動産の場合
将来値上がりが見込まれる不動産の場合には、今贈与しておくと今の価格で贈与でき、値上がり分は子供の財産になります。これに対して、親が持ち続けると値上がり分がそのまま相続財産の増加になってしまい、相続税が高くなります。
② 親の相続税率が非常に高い場合（富裕層）
相続税は累進課税なので、最高税率は 55％になる可能性があります。収益不動産を持ち続けると、不動産収益が増え続け、さらに相続税が重くなる可能性があります。
③ 家賃収入を子供に移したい場合（所得分散）
贈与後の家賃収入は子供の所得になるので、親の所得税・住民税が下がり、将来の金融資産の増加も防げます。特に親が高所得者で子供が低所得・専業主婦・若年層の場合は効果が大きいです。
④ 納税資金対策として子供に収益源を持たせたい場合
相続税は現金納付が原則なので、ある程度の現金がないと相続税は払えません。子供に収益不動産があれば、この家賃収入で納税資金を作れます。
また、贈与する場合に不動産の価格が高いと多額な贈与税と不動産取得税がかかりますので、相続時精算課税制度を使うことや、価格の低い建物だけに限定して、贈与を行うなどの対策も必要です。もし、不動産に掛かる借入金がある場合位は負担付き贈与として、借入金もセットで贈与すると贈与額を低く抑えることが出来ます。
不動産の贈与は、その後に登記を行う必要がありますので、必ず贈与契約書を作成して、該当不動産の内容を明確に記載しておくことが重要です。また、この登記の際には、登録免許税も発生します。相続で不動産を取得すると登録免許税は掛かりませんが、贈与の場合には固定資産税評価額に対して２％の登録免許税も掛かりますので、この点も考慮して生前贈与が良いのか、相続まで置いておく方が良いのかを判断してください。
これらの判断には、高度な税務知識も必要になりますので、税理士等の専門家の意見も聞きながら、十分な検討を行ってください。
