1.2 現金を不動産に変える

相続財産の評価を下げるために有効な方法が、現金を不動産に変えることです。一般に、相続時における土地の評価は時価の約6割~7割になります。建物の評価も、同様に時価の6割程度の評価になります。たとえば、1億円の現金をそのまま持っていれば、相続財産の評価は1億円になりますが、このお金で不動産を購入しておけば、約6000万円の評価になりますので、最大2000万円の節税になります。さらに、この不動産をアパートなどにしますと、土地が貸家建付地評価になり、トータルとして5割程度の評価にすることができます。ただし、すべての現金を不動産に変えてしまうと、相続税が払えなくなりますので、現金で持つ金額と不動産で持つ金額のバランスをとるようにしてください。

この考え方をさらに進めると、借入金で不動産を購入して節税することもできます。たとえば、2億円の借入金でアパートを購入すると、借入金はそのまま2億円の評価になりますが、購入したアパートは1億円程度の評価にすることができますので、相続財産を1億円圧縮することができますので、最大5000万円程度の節税になります。

ただし、アパートの購入は空き家等のリスクがありますので、物件の選定には十分に注意してください。特に借入金で購入した場合には、借入金の返済が出来なくなるようなことがあれば、元も子もなくなってしまいますので、空き家リスク等の少ない優良物件を購入するようにしてください。

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